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案例分析

2015-08-31

  市场上的失败EB5项目简析及筛选项目的原则
       EB5项目的失败率很高,从2008年到现在,地区中心的项目资金回收的失败率几乎达到80%。绿卡转正(i829)的失败率达到30%左右,每年不等。
一个EB5项目,在递表以后大概15个月内,就可以知道结果;如果能保证资金在等待I526期间的安全,在5年内可以在屡败屡试的基础上陆续申请3个以上的项目来实现移民。
下面列举一些典型的失败的EB5项目:大多数因为在整个项目运作的过程中,区域中心、律师、中介、项目方没有尽到自身职责,或者相互关系没有形成制约,对资金的使用没有约束,对项目的运作缺少监控。
       案例一:520大桥I期,债权项目。世贸通在2011年底-2012年初在中国推得大桥项目很红火,其卖点是投资者购买“所谓的”政府债券(实质是靠不稳定的联邦财政拨款来归还),无风险。在中国人开心都来不及的时候,移民局就以其“EB5投资移民必须是有风险的”这一尚方宝剑把400个投资者的I526全部拒签。这就是聪明反被聪明误的最佳案例。其实520大桥项目还有其他问题,比如,项目方和中介篡改就业报告数据,中国人以为该大桥能创造足够多的就业以令所有人都能拿到永久绿卡。结果,520大桥I期还有很多人已经快2年了还没有拿到I526,更别提被拒的II期了。美国EB5的就业报告分析,并不是很多经济学家能够保证100%在移民局通过的,目前为止,仅仅4位。
       案例二:风电厂项目。项目很对中国人的胃口----项目已经施工,大型上市公司,还有银行贷款,而且有监管银行,资金要等I526审批通过后才进入项目。结果,项目进度太快,I526还没有批下来时已经完工了。从资金安全的角度,EB5是安全了,但从移民的角度,都被拒了。
       案例三:芝加哥会议中心项目。项目发起人AnshooR.Sethi,成立了两家公司:芝加哥(房源)会议中心(ACCC)及芝加哥洲际区域中心信托(IRCTC),公司将在芝加哥奥黑尔机场附近融资建设“世界上第一个零碳排放铂金LEED认证”的酒店和会议中心,投资者只要购买ACCC的股份,就可以通过EB-5移民(微博)投资者试点计划快速获得移民美国(房源)的机会。
当时宣传的项目优势:这个酒店号称世界最大规模,还被贴上了"低碳环保"标签,所以在当时很受欢迎。赛思向超过250名投资者,销售了超过1.45亿美元的公司证券,并收取了1100万美元管理费用。
由于在合作协议,建筑许可等核心文件上造假,被美国证券交易委员会指控。申请人连I526都没有拿到,由于投资款打入监管账户,50万美金的投资款被追回,但1100万美元的管理费用被挥霍一空,无法追回,现赛思被全球通缉。
       项目骗局核心:文件造假,包括:
       1)与喜达屋酒店等合作协议存在欺诈。
       2)虚假陈述成已取得项目建设许可。
       3)项目方注入项目的土地估值严重高估。
       4)对Sethi先生和开发商的资历不实描述。
       5)发行文件虚假编造将获得伊利诺依州政府的约3.4亿美元的支持。
       6)发行文件许诺I-526没通过就返还发行费,但1100万发行费已被私用,只剩不足100万。
       7)在这些假的预估基础上,就业目标很难实现。
       案例四.北方牛肉加工厂。项目位于美国南达科他州(房源)布朗县的阿伯丁市,人口不足3万、面积只有40平方公里——典型的美国中西部农业州形象。由荷兰裔美国人建立,计划每天屠宰1500头牛,制造成牛肉销往美国各地,可以创造1600多个就业机会。获得了政府的大力支持。号称:“全世界最棒一级牛肉之家”。
中介的考虑:
       第一,当时项目方提供的宣传材料很多都是南达科他州政府项目。
       第二,当时南达科他州区域中心推广讲座时,是由当时的南达科他州经济旅游发展部部长理查德·本达(RichardBenda)亲自来华推介,并强调很快将有3500万美元左右的政府资金到位。
       第三,该区域中心也可以说是当时比较老牌的区域中心,属于前十名左右被批准的区域中心。在当时已经在中国内地推了好几个项目,如火鸡项目、赌场项目、风电项目、奶牛项目、电厂项目等,积攒了500多个内地EB-5客户,而且全部获得I-526移民签证。负责人是南达科他州前任经济旅游发展部部长伯伦,没有不良记录。
共计吸引了187个投资者。后期项目失败,未满足设想中的就业情况:
天灾:2007年5月的暴雨,让整个城市泡在水里,NBP由此产生的施工问题在数月后都无法解决。
人祸:与此同时,在施工现场北部居住的一部分居民对NBP提出诉讼,宣称NBP的存在会干扰其生活。和一个挖掘公司产生的210万美元滞留权的诉讼案。
分赃不均:跟中介公司的佣金纠纷,中介认为给一个客户就要有一个客户的佣金,加工厂认为没有吸纳足够的人,所以不给佣金。
      2012年9月28日开始试营业,与之前每天屠宰1500头牛的目标形成鲜明对比的是,当天生产线上只有5头牛;第二年4月,工厂解雇了108名工人,2个月后,提交了破产保护申请。负债金额高达1.388亿美元,资产只有7930万美元,停产解散,只留下6人在空旷的厂区看守。
迄今为止,NBP共已花费1.483亿美元,共有187名外来投资者参与,拿到永久绿卡的70人,其余117名投资者,没有身份,血本无归。
       案例五.美国密苏里糖厂项目。马泰克是一家坐落于美国密苏里州的专业生产糖的替代品——三氯蔗糖的生产厂家,该厂家拥有该产品的部分专利。在2010年,Mamtek获得了1760万美元的州税收奖励,公司发行了3900万美元的产业发展债券来支持它的工厂建设。公司还需筹集800万美元的私人投资。Mamtek决定通过美国eb5的方式,向想要得到美国绿卡的中国人,来筹集这笔资金。
某中介是此项目的中国独家代理,考虑到该项目具备以下几个优势:具备糖的功能,却没有糖的负作用,符合现代社会的健康需求;该企业在美国最不发达地区设厂,容易满足美国移民局的就业要求;密苏里州包括州长在内的从州政府到市政府官员的大力支持;政府税收优惠政策等。后期筹集到4名中国投资人的200万美元。最后因为经营不善,宣布破产。美国证监会于2012年9月提起诉讼,这也是历史上第一个被美国证监会起诉的美国投资移民诈骗项目。Mamtek首席执行官及董事长布鲁斯科尔(BruceCole)于2012年被检方指控犯有5项罪名,尤其是科尔对于其推广的糖厂项目存在严重的误导和欺骗。科尔被捕后,Mamtek公司随即宣告破产,其设备均被拍卖用于还债。
夸大项目背景,严重误导,经营不善。
       案例六.乙醇厂。律师Lee夫妇和Kent自2006年起拥有一个区域中心,从23个投资者手里募集到大约1.15千万美金,投资到一个将在堪萨斯州的Ulysses市修建的乙醇生产厂。实际上,到2008年年中,在该地区建设一个乙醇工厂在经济上已经不可行了。投资者的资金被挪作他用,被诈骗了。
 再比如有些酒店项目,酒店建成之后入住率太低,酒店运营了两三年以后就倒闭了。 还有购物中心赌场等项目,因为本地没有这么强大的消费力,不可能生存下来。
       筛选原则:
       1.项目的就业报告必须出自名家之手,这四个人可以说已确保该项目的就业数据是真的和不会被移民拒绝:
Dr. Michael Evans, Evans, Carroll, & Associates
麦克 埃文斯博士 ——埃文斯卡罗尔区域经济研究所
Dr. Richard March, Wright Johnson
理查德 马奇博士 ——赖特约翰逊公司
Dr. Jeff Carr, Economic and Policy Resources
杰夫 卡尔博士 ——经济计量与政策研究所
Dr. Paul Sommers, the Pacific Northwest Regional Economics Conference
保尔萨 默尔斯博士 ——太平洋西北部区域经济研究中心
       2.必须掌握项目的施工进度。目前移民局审批I526要长达12-15个月,如果项目不考虑这个时间而急速动工,必将会影响投资人的绿卡,有可能项目已经完工了,投资者还在审批,就会被拒。
       3.但如果施工期过长,又会影响到投资者申请I829时的就业数据,因为万一施工出现延误,影响开业时间,投资者申请I829解除时,就有可能没有足够的就业数据,从而影响申请。
       4.本金最安全的保障是,EB5要做第一顺位还款人,和唯一债权人。EB5资金占比低的项目,肯定会有其他的贷款人,EB5肯定不是第一顺位和唯一债权人,这是很危险的;EB5资金占比高,如果又不是第一顺位还款人的话,那风险太大;EB5占比高,但是是第一顺位还款人,那么就把自己当成银行吧,全世界的银行抵押贷款都只给物业价值的60-70%并且成为第一顺位,那么,EB5为了获得第一顺位来保障自己,我们的EB5占比也要在60-70%
       5.估值报告,务必要出自知名的公司而非小机构,从而来判断第五年还款时物业价值是否足够用于再融资或者出售来还EB5借贷。美国大机构的报告比较可靠,而非像中国的伪造数据。
       6.考察开发商的实力和背景,最好是跟在该行业已经做到顶级的开发商一起合作,这样项目失败的概率就会小很多。
       7.切记,目标是移民,绿卡和本金安全就是胜利。不需要考虑提前还款的诱惑。
       项目风险分析共四点:
       1 PPT里写出:五年后返还投资款。你去查看一下合同(请看英文版本的),合同中绝对不会写保证你五年之内或是一个确切的日期还款的。 如果合同有这样子确认的信息,那一定拒签率很高。因为移民法是要求客户承担投资风险,他们降低了投资风险。那么肯定是会被拒签的。 如果没有写明,到期后项目方还是有权用您的钱,还款日期也就意味着无期,好的项目方会给0.5%或是1%。
       2 项目方聘请的经济学家和选择的经济模型(移民局认可的模型就有两个),是否是第一次和这个项目方合作,如果是第一次合作,那就是尝试在做,能不能成功,谁也不好说。
       3 开发商Signature 和泽信美国公司的合资公司。
       首先这两个公司是不是第一次合作?? 
       每个公司的背景调查?
       比如有没有不良资产?有没有很多贷款在银行?有没有负债?有没有还在被人起诉?
       4 查看区域中心有没有8年以上的注册时间,因为借贷的这种投资方式,一般从投资到拿绿卡到还款怎么也要个七八年的时间。他们在这个时间帮助过多少个家庭拿I-526.多少个I-829.
并且有没有获批过1000张以上的绿卡,也就是说1000/3=333个家庭的绿卡。 如果没有只能说他们做过,但是不能证明他们有经验。
        总结:这个项目您要至少要调查两个公司, 开发商Signature 和泽信美国公司,还有一个区域中心。 还有所有他们之间合作的协议以及法律文件。
       以下是美国生活公司的相关事宜:
美国生活公司(AMERICAN LIFE)背景调查有邓白氏编号的07-121-3206,还有银行开具的没有贷款,没有不良资产,没有被起诉的证明信。
       美国生活公司做过50多个EB-5投资移民的项目。他既是项目方也是管理方也是区域中心,所以只调查这个公司就好了。并不是像市面上的区域中心,他们到中国来融资,再把钱借给美国那边的项目,总中收取利息,但是风险都是投资者的,钱也是投资人的,他们还不担保一定会拿到绿卡。 至于钱和绿卡能不能拿到在你们签署的文件中也会有很多保护他们的条款。
       美国生活公司美国做EB-5酒店项目的开拓者。是第一个做EB-5酒店项目的。
而且所有的酒店项目都是用一个同一个经济学家和同一个经济就业模型。而且至今为止所有都获批了。比如西雅图的万豪大酒店,901洛杉矶万豪酒店(市场上有冒牌的,说洛杉矶二期工程什么的,是假的),亚特兰大希尔顿酒店,兰开斯特万豪。
       根据以前的政策移民局也是比较宽松,所以以前做的项目都是用的100%的EB-5的投资款。由于最近美国政策越来越紧,又换了一个领导,所以这次做的是50%EB-5的资金。如果所以人拿到i-829后, 整体退出,AMERICAN LIFE得到30%,所有股东分70%。

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